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揭秘房地产高周转:速度与质量的悖论

来源:中房网 编辑:中房网 更新于:2018-8-8 阅读:

  “资本的血性和项目的科学性是矛盾的,适得其反必然出事。”一位不愿意透露姓名的业内人士如是说。

  极致高周转模式之下,碧桂园接连爆发的质量危机一时间成为行业关注的焦点。业界深知,面临着严厉调控、地价高企以及高昂的资金成本等大环境,高周转几乎成为绝大部分房企的选择,而规模化竞争又让一些大型房企将高周转发挥到极致,这其中包括碧桂园、万科、恒大、龙湖、泰禾集团、保利地产、中海地产、融创中国等。

  高周转的确增加了企业的运行效率,扩大了房企销售规模,然而也产生了不少负面作用。其中,近期频繁爆发的质量危机就是最大的风险。尽管碧桂园们始终认为,质量问题不是高周转的问题。但这些质量危机至少说明,对于牵涉诸多复杂流程的房地产而言,高周转不是战无不胜的法宝。这是对房地产全行业敲醒了警钟。

  高周转竞技赛

  2018年是一个不同寻常的年份。尽管房地产市场四面楚歌,但这无碍品牌房企规模冲刺。根据克而瑞研究中心公布的2018年1-7月房企销售排行榜显示,碧桂园以销售额4615亿元夺冠;其次是万科,销售额达3503亿元;第三为恒大,销售额为3447亿元。

  中国指数研究院指出,2018年,“规模战”已成共识,重点品牌房企目标积极,增速平均达到41.9%。除万科、碧桂园明确表示不设定目标外,恒大目标定在5500亿,融创、保利、绿地剑指4000亿,龙湖、泰禾期待突破2000亿,其中泰禾预期增长率高达98%;华润、中海、龙湖等目标相对稳健的企业也预期20%以上增速。

  那么,如何达到“大跃进式”的规模增速呢?唯一的答案是高周转。

  2018年4月份,碧桂园三份著名文件流出。4月5日,总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》;4月8日,碧桂园集团专门开了“高周转”专题会议;4月11日,莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。这些文件的中心议题只有一个:加速高周转。而碧桂园董事局主席杨国强指出,集团现在的高周转速度太慢,“高周转是大家战无不胜的法宝”,“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。

  碧桂园的高周转模式是行业共识。2018年5月17日,在保利地产的股东大会上,董事长宋广菊表示,企业在项目周转方面也学习了碧桂园的一些做法,现已有专门的运营中心来提高效率。常规情况下项目争取一年内能够销售,有些项目特殊情况下五六个月也可以。泰禾集团董事长黄其森也在今年年初表示,泰禾今年会重点围绕高周转进行优化升级,集中力量强化高周转,旗下项目追求6个月的开盘速度。

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