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揭秘房地产高周转:速度与质量的悖论

来源:中房网 编辑:中房网 更新于:2018-8-8 阅读:

  在规模即生产力的当下,房企痴迷于高周转并不难理解。融创中国董事长孙宏斌曾坦言,“确实规模很重要,不到一定规模,资本市场不认你。现在融资成本挺高的,若不在这个规模里,融资成本就下不来。”

  “高周转,其实就是一种商业模式,现在行业中大的房企都在采用这种模式,而且运作逻辑都基本相同。之所以会出现这种模式,原因主要是来自于三个方面:第一,与当前政策相匹配的发展模式是需要一定规模的,企业可以选择用更多的时间来做到比别人更大的规模,也可以选择花同样的时间来做到更大的规模;第二,房企希翼它们的利润、估值、溢价更高一点,而市场在政府的调控下利润率差不多,所以只有靠规模来取胜,在这种情况下就需要高周转。比如如果一年做一万块能挣一千块,那一年做两万块就可以挣两千块钱了,所以说扩大规模意味着扩大利润,这也是房企做高周转的本质。”8月2日,新城控股副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者表示。

  可以说,高周转竞技赛之下,大房企最好的时代到来,中小房企则日益维艰。2018年7月19日晚,《财富》发布2018年世界500强排行榜。其中,碧桂园集团排在第353位,名次较去年跃升114位,在内地房企中上升最快,也成为全球排名提升最快的十家企业之一。对此,有不少分析师赞誉称,碧桂园的高周转战略、标准化管控、建筑技术创新以及多元业务发展等经营战略是其排名快速上升以及未来持续发展的关键因素。

  “跑得快”还要“跑得稳”

  高周转模式的另一面是业内普遍对于房屋质量的怀疑,而近期频繁曝出的质量危机再度让人们诟病于高周转。

  欧阳捷认为,质量问题不是高周转本身的问题。“就好比跑步,不是因为你跑得快,所以你摔跤了,摔不摔跤取决于你是否跑得稳。所有电视机企业都是高周转,手机行业现在也是高周转,手机行业前五名占据市场90%的份额。所以高周转模式本身不存在问题,只是怎么在高周转模式中把各方面打造好。比如人才、员工梯队、运筹管理、流程制度、企业学问等等打造好。”

  不过,某知名品牌房企负责工程的高管坦言,周转速度过快会提高出现质量风险的概率;周转速度慢也会出问题,但出问题的概率会降低。“设计、施工、审批等环节进度加快,尤其各种安全环节因为进度加快就会导致各部门仓促完成任务,减少审查,自然就会有风险。就说规划报批环节,一般时间要经过规划局、消防局等十来个政府部门审核,这起码需要近两个月,房企为了赶工期,他们就会想办法,草率通过的规划方案自然会给建筑后面的运营留下安全隐患。”

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